來源：建筑雜志社公眾號
近年來，山東省濱州市深入推進“渤海紅色物業”建設，堅持以黨建引領推動物業管理融入基層社會治理，連續4年將物業管理工作列入政府民生實事，強化改革創新、致力服務提質、聚焦問題化解，不斷推動物業服務和管理工作現代化發展，打造“心安城市”，全市物業服務管理水平得到明顯提高。
高位部署“強黨建”
2020年以來，濱州市制定并實施《關于加強“紅色物業”建設提升城市基層治理水平的實施意見》，啟動“渤海紅色物業”建設，創新實施“4321”工作思路，即健全市、縣、街道、社區物業管理體制，提高物業服務覆蓋率、業主委員會組建率、黨組織覆蓋率水平，加強物業服務管理規范化、制度化建設，推動物業管理融入基層社會治理。濱州市委成立“渤海紅色物業專項工作組”，將“物業管理服務提升”納入黨建引領基層治理攻堅項目。濱州市政府連續4年將物業管理工作列入政府工作報告和民生實事，將物業行業納入全市住建系統“1+5+N”工作體系，頂格部署、高位推進。濱州市物業行業黨委建立市、縣、街道分級述職制度，述職結果作為評價基層黨建工作的重要依據。截至目前，全市29個街道、206個社區全部成立物業管理機構，全市住宅小區專業化物業服務覆蓋率達92%，業主委員會組建率77%，業主委員會和物業企業黨組織100%覆蓋，夯實了物業管理工作基礎。
改革創新“建機制”
從建機制、補短板、強管理出發，濱州市出臺住宅物業管理條例，修訂并印發住宅專項維修資金管理辦法，發布住宅物業服務規范地方標準，在“一條例一辦法一標準”的基礎上，同步配套《關于進一步規范和加強物業管理“四會”和“兩公開”工作的通知》《濱州市住宅小區物業服務企業服務質量監督考核評價指導意見》《濱州市物業承接查驗實施細則》《濱州市前期物業服務合同（范本）》等20余個規定文件，搭建起物業服務管理政策體系“四梁八柱”。2024年，制定《關于進一步加強和規范住宅小區前期物業管理的意見》，對前期物業服務合同期限作出明確規定，打破前期物業企業選聘不規范、更換難、退出難問題壁壘，對易引發糾紛問題的各種情形作出制度性、程序性安排。同步建立全市物業行業專家庫、上線前期物業招投標專家抽取平臺。2024年以來，全市已有6個項目利用平臺完成專家抽取、評標，18個小區更換物業企業，86個小區更換項目經理，博興縣渤海錦繡城更換物業企業案例被山東省住房和城鄉建設廳推廣，濱城區美世界物業公司接管后的7個小區“12345”熱線投訴量平均下降67.5%，前期物業選聘不規范、更換退出難的問題得到“破冰”。
多措并舉“優服務”
2022—2024年，濱州市連續3年開展物業服務行業文明創建“辦實事、育文化、促發展”活動，激發培育物業行業內生動力。濱州市物業行業黨委組織建立行業重點聯系企業庫，實施“助企強企·住建圓夢”行動。2023—2024年連續2年舉辦濱州市物業服務行業職業技能競賽，組織開展系列培訓和學習考察，覆蓋全市400余家物業企業、7000余名從業人員，支持指導物業企業加快建立現代化管理機制和人才培養機制。2024年貫徹落實地方標準《住宅物業服務規范》，開展物業服務標準化小區建設行動，制定物業服務標準化小區8大項、65小項標準，擇優確定22個示范小區并召開現場觀摩會議進行推廣，確定20名“最美物業人”，強化標桿示范引領。2025年，印發《濱州市住宅小區物業服務質量提升行動方案》，提出10項具體措施，持續推動物業管理服務標準化、規范化、專業化發展。截至目前，全市已有6個小區入選山東省“加強物業管理共建美好家園”典型案例，8個小區、4家物業企業獲評山東省“齊魯紅色物業”星級服務項目、企業，區域品牌知名度進一步提高。創新實施“陽光透明酬金制”物業管理模式，街道監管，業主大會表決，物業企業按約定領取酬金，財務賬目定期公開，保障各方合法權益。
規范管理“提效能”
針對裝修保證金難退還、管理不規范等問題，印發《關于進一步加強住宅室內裝飾裝修和規范裝飾裝修保證金管理有關工作的通知》，制定裝修保證金管理服務協議，建成全市統一管理平臺，指導物業企業設立保證金專用賬戶，公示、公開相關信息和流程，規范保證金收取、退還，維護群眾合法權益，目前全市已打造20余個應用場景，累計退還業主保證金1300余萬元，惠及6000余戶，裝修保證金管理水平明顯提升。2025年，濱州市以推進全國住宅專項維修資金管理改革試點為契機，修訂維修資金管理辦法，配套印發使用導則、流程圖，出臺加強補交續交、應急使用管理的文件，創新維修資金使用模式，出臺維修資金及其增值收益等用于購買電梯保險、住宅全生命周期保險試點方案，明確操作流程，提升維修資金使用效能，保障電梯等設施設備安全。目前，全市已有120部電梯成功生成保單，讓居民對居住環境更放心、更安心。
協同改造“添活力”
住宅小區基礎設施設備條件是物業服務的“第二生命”。近年來，濱州市聚焦“樓道革命”“環境革命”“管理革命”三大革命，奮力推進老舊小區改造從注重規模數量向提升質量效果轉變。2020年以來，全市共實施老舊小區改造項目1236個，惠及居民13萬戶，有效改善老舊小區設施和環境。濱州市制定《濱州市既有多層住宅增設電梯管理辦法》《濱州市既有多層住宅增設電梯“一濱州市老舊小區協同改造項目鳥瞰件事”實施方案》，簡化辦理流程，將申請人跑腿次數從6次減少為1次，辦理時限從15個工作日壓縮為5個工作日，所需材料從22份減少為12份，全市累計開工增設電梯249部，完工168部，讓居民出行更加便捷。2024年，濱州市堅持以“綜合改一次”為目標，全省率先制定《關于協同推進既有住宅小區“3+N”設施改造移交工作的指導意見》，推動實施既有小區“3（供電、供熱、供水）+N（弱電線纜設施改造、增設或更新電梯、電動自行車停放充電場所建設等）”設施協同改造試點項目，有效降低施工成本、減少施工擾民影響，以最短時間、最快速度提高居住小區生活環境水平。截至目前，全市已有7個“3+N”改造小區開工，施工模式獲得居民一致好評，全市既有住宅小區基礎設施設備水平得到有力提高。
濱州市以深入推進“渤海紅色物業”建設為抓手，以打造“心安城市”為目標，通過構建黨建引領下“多方+多元+多效”物業管理體系，凝聚治理合力、提高服務能力，有效推動了物業管理融入基層社會治理，使物業行業的發展更富活力、更具優勢、更有質量，使人民群眾的獲得感、幸福感和安全感更加充實、更有保障、更可持續。
摘自 建筑雜志社公眾號 2025.07.11 濱州市住房和城鄉建設局 李軍帥 高淑強 宣勝男