來源：證券時報
自1994年中國住房制度改革進入新階段，中國房地產經歷了快速發展的三十年，規模空前增長，國內外影響力顯著提升。隨著中國經濟轉向高質量發展，房地產行業開啟轉型升級周期。仲量聯行研究部聯合清華大學房地產研究中心近日發布的《三十而立，向光而行|中國地產行業趨勢與展望》白皮書（以下簡稱“白皮書”），透過全圖景精準解析，研判發展洞察未來，探索行業創新發展新路徑。
白皮書深度解析中國居住地產與商業地產行業三十年發展脈絡，深入剖析住宅、辦公樓等資產類別和各市場賽道的關鍵趨勢，并首次系統性研判“新質生產力”的行業驅動力，首度披露中國房地產生態圈最新動態，以全球前沿視野解碼行業動能。
仲量聯行大中華區首席經濟學家兼研究部總監龐溟表示：“中國經濟逐漸從高速增長轉向高質量發展，正催生新一輪科技革命與產業變革。與經濟發展緊密聯結的房地產行業，需要重點關注品質提升與結構優化，向多元化和高質量方向謀求新模式發展，以更好地服務于實體經濟，為城市發展和人民生活提供更好支撐。”
住宅市場深刻轉變 未來十年呈現多元趨勢
中國房地產周期深刻變化，住房市場整體由擴張期進入放緩期，供給的新增與存量關系發生顯著轉變，將受到城鎮人口增長、人均住房面積提升、原有住房拆除等更多需求驅動，呈現多元發展趨勢。
清華大學恒隆房地產研究中心主任吳璟指出：“未來住房需求仍存在一定規模，但增速將逐漸趨于緩和；未來的市場將更加注重存量住房的更新與品質提升，而非依賴新增住房供給；改善性需求已超越首次購房成為第一大需求來源，住房需求趨于多元化和高質量化。”
辦公樓處于轉型過渡期 新質生產力重塑長期潛力
過去三十年，中國第三產業高速發展驅動辦公樓市場快速成長，尤其一線城市已具備全球影響力。仲量聯行數據顯示，2022年中國香港、北京、上海三座城市的5個核心辦公樓子市場租金已然躋身全球TOP10。仲量聯行數據顯示，2023年末絕大部分甲級市場已經將平均入駐率提升恢復到疫情前（2019年末）的90%及以上水平。
短期內市場仍面臨下行壓力，仲量聯行統計中國重點城市2005年—2024年甲級辦公樓租金趨勢發現，自2018年底中國主要辦公樓市場均已步入下行周期，需要一定時間轉型。但中長期來看，中國產業新舊動能轉換，第三產業升級之下辦公樓市場將重塑韌性，尤其新質生產力將構成行業增長的驅動力，助力辦公樓市場修復與發展。
仲量聯行中國區研究部總監姚耀分析指出：“目前新質生產力企業雖然體量基數相對較小，但近幾年增長步伐穩健，仲量聯行研究10個行業的95家頭部企業發現，2021—2023年間，新質生產力企業的員工人數增幅達到22%，營業收入增幅達到23%。其中，新能源汽車、云計算與AIGC板塊業務量增長迅速。新質生產力企業發展前景廣闊，將在中長期為辦公樓市場的復蘇提供堅實基礎。”
零售地產規模增長超9倍 將重新定義新邏輯
過去三十年間，中國零售地產的開發規模與增速引人注目。仲量聯行統計的中國21個代表性重點城市數據顯示，優質零售地產市場總存量從2005年初的1500萬平方米，預計將增長至2024年末的1.5億平方米以上，規模增長超過9倍。
當前零售地產已從早期優質供應不足的短缺困境，轉變為階段性、區域性供應過剩的發展現狀。在資源頭部化、集中化的驅使下，頭部企業已成為主導市場未來走向的決定性力量。
仲量聯行預計，未來在中國消費結構調整之下，零售地產的供應和需求將重塑“新平衡”；場景、內容、觸點的消費三要素，將重新定義商業新邏輯；通過服務消費、高端消費、國貨消費、精神消費，新零售將在實踐中推動供給側變革；零售資產活化與商業運管能力“輕重”并舉的輸出，將帶領行業穿越周期。
中國房地產科技邁入世界前列 將持續涌現機遇
科技浪潮席卷全球，仲量聯行獨家的中國房地產科技企業數據庫顯示，截至2023年底，中國已成為僅次于美國的全球第二大房地產科技投資大國，應用場景與商業模式不斷豐富，并已全面滲透到項目全生命周期之中。
當前，科技創新基礎持續夯實、金融資本強力助推，以及地產行業自身發展，“三大因素”進一步推動中國房地產科技浪潮走向全球的前沿。仲量聯行預計，市場新需求與新技術將引領房地產行業朝著“智能化”與“可持續發展”方向邁進。智慧建筑、綜合能源服務、人機協同等細分領域將持續涌現機遇。
展望未來，仲量聯行認為，房地產在謀求高質量發展的過程中，陣痛和復蘇并行、挑戰和機遇并存。當前各資產類別市場正積極探索新發展模式，共建新生態，伴隨周期更迭進入尾聲，城市煥新、產業躍升和空間重塑將釋放中國房地產的新動能和新價值。