來源：證券時報
自1994年中國住房制度改革進入新階段，中國房地產(chǎn)經(jīng)歷了快速發(fā)展的三十年，規(guī)模空前增長，國內(nèi)外影響力顯著提升。隨著中國經(jīng)濟轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)開啟轉(zhuǎn)型升級周期。仲量聯(lián)行研究部聯(lián)合清華大學(xué)房地產(chǎn)研究中心近日發(fā)布的《三十而立，向光而行|中國地產(chǎn)行業(yè)趨勢與展望》白皮書（以下簡稱“白皮書”），透過全圖景精準(zhǔn)解析，研判發(fā)展洞察未來，探索行業(yè)創(chuàng)新發(fā)展新路徑。
白皮書深度解析中國居住地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)三十年發(fā)展脈絡(luò)，深入剖析住宅、辦公樓等資產(chǎn)類別和各市場賽道的關(guān)鍵趨勢，并首次系統(tǒng)性研判“新質(zhì)生產(chǎn)力”的行業(yè)驅(qū)動力，首度披露中國房地產(chǎn)生態(tài)圈最新動態(tài)，以全球前沿視野解碼行業(yè)動能。
仲量聯(lián)行大中華區(qū)首席經(jīng)濟學(xué)家兼研究部總監(jiān)龐溟表示：“中國經(jīng)濟逐漸從高速增長轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展，正催生新一輪科技革命與產(chǎn)業(yè)變革。與經(jīng)濟發(fā)展緊密聯(lián)結(jié)的房地產(chǎn)行業(yè)，需要重點關(guān)注品質(zhì)提升與結(jié)構(gòu)優(yōu)化，向多元化和高質(zhì)量方向謀求新模式發(fā)展，以更好地服務(wù)于實體經(jīng)濟，為城市發(fā)展和人民生活提供更好支撐。”
住宅市場深刻轉(zhuǎn)變 未來十年呈現(xiàn)多元趨勢
中國房地產(chǎn)周期深刻變化，住房市場整體由擴張期進入放緩期，供給的新增與存量關(guān)系發(fā)生顯著轉(zhuǎn)變，將受到城鎮(zhèn)人口增長、人均住房面積提升、原有住房拆除等更多需求驅(qū)動，呈現(xiàn)多元發(fā)展趨勢。
清華大學(xué)恒隆房地產(chǎn)研究中心主任吳璟指出：“未來住房需求仍存在一定規(guī)模，但增速將逐漸趨于緩和；未來的市場將更加注重存量住房的更新與品質(zhì)提升，而非依賴新增住房供給；改善性需求已超越首次購房成為第一大需求來源，住房需求趨于多元化和高質(zhì)量化。”
辦公樓處于轉(zhuǎn)型過渡期 新質(zhì)生產(chǎn)力重塑長期潛力
過去三十年，中國第三產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展驅(qū)動辦公樓市場快速成長，尤其一線城市已具備全球影響力。仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，2022年中國香港、北京、上海三座城市的5個核心辦公樓子市場租金已然躋身全球TOP10。仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，2023年末絕大部分甲級市場已經(jīng)將平均入駐率提升恢復(fù)到疫情前（2019年末）的90%及以上水平。
短期內(nèi)市場仍面臨下行壓力，仲量聯(lián)行統(tǒng)計中國重點城市2005年—2024年甲級辦公樓租金趨勢發(fā)現(xiàn)，自2018年底中國主要辦公樓市場均已步入下行周期，需要一定時間轉(zhuǎn)型。但中長期來看，中國產(chǎn)業(yè)新舊動能轉(zhuǎn)換，第三產(chǎn)業(yè)升級之下辦公樓市場將重塑韌性，尤其新質(zhì)生產(chǎn)力將構(gòu)成行業(yè)增長的驅(qū)動力，助力辦公樓市場修復(fù)與發(fā)展。
仲量聯(lián)行中國區(qū)研究部總監(jiān)姚耀分析指出：“目前新質(zhì)生產(chǎn)力企業(yè)雖然體量基數(shù)相對較小，但近幾年增長步伐穩(wěn)健，仲量聯(lián)行研究10個行業(yè)的95家頭部企業(yè)發(fā)現(xiàn)，2021—2023年間，新質(zhì)生產(chǎn)力企業(yè)的員工人數(shù)增幅達到22%，營業(yè)收入增幅達到23%。其中，新能源汽車、云計算與AIGC板塊業(yè)務(wù)量增長迅速。新質(zhì)生產(chǎn)力企業(yè)發(fā)展前景廣闊，將在中長期為辦公樓市場的復(fù)蘇提供堅實基礎(chǔ)。”
零售地產(chǎn)規(guī)模增長超9倍 將重新定義新邏輯
過去三十年間，中國零售地產(chǎn)的開發(fā)規(guī)模與增速引人注目。仲量聯(lián)行統(tǒng)計的中國21個代表性重點城市數(shù)據(jù)顯示，優(yōu)質(zhì)零售地產(chǎn)市場總存量從2005年初的1500萬平方米，預(yù)計將增長至2024年末的1.5億平方米以上，規(guī)模增長超過9倍。
當(dāng)前零售地產(chǎn)已從早期優(yōu)質(zhì)供應(yīng)不足的短缺困境，轉(zhuǎn)變?yōu)殡A段性、區(qū)域性供應(yīng)過剩的發(fā)展現(xiàn)狀。在資源頭部化、集中化的驅(qū)使下，頭部企業(yè)已成為主導(dǎo)市場未來走向的決定性力量。
仲量聯(lián)行預(yù)計，未來在中國消費結(jié)構(gòu)調(diào)整之下，零售地產(chǎn)的供應(yīng)和需求將重塑“新平衡”；場景、內(nèi)容、觸點的消費三要素，將重新定義商業(yè)新邏輯；通過服務(wù)消費、高端消費、國貨消費、精神消費，新零售將在實踐中推動供給側(cè)變革；零售資產(chǎn)活化與商業(yè)運管能力“輕重”并舉的輸出，將帶領(lǐng)行業(yè)穿越周期。
中國房地產(chǎn)科技邁入世界前列 將持續(xù)涌現(xiàn)機遇
科技浪潮席卷全球，仲量聯(lián)行獨家的中國房地產(chǎn)科技企業(yè)數(shù)據(jù)庫顯示，截至2023年底，中國已成為僅次于美國的全球第二大房地產(chǎn)科技投資大國，應(yīng)用場景與商業(yè)模式不斷豐富，并已全面滲透到項目全生命周期之中。
當(dāng)前，科技創(chuàng)新基礎(chǔ)持續(xù)夯實、金融資本強力助推，以及地產(chǎn)行業(yè)自身發(fā)展，“三大因素”進一步推動中國房地產(chǎn)科技浪潮走向全球的前沿。仲量聯(lián)行預(yù)計，市場新需求與新技術(shù)將引領(lǐng)房地產(chǎn)行業(yè)朝著“智能化”與“可持續(xù)發(fā)展”方向邁進。智慧建筑、綜合能源服務(wù)、人機協(xié)同等細分領(lǐng)域?qū)⒊掷m(xù)涌現(xiàn)機遇。
展望未來，仲量聯(lián)行認為，房地產(chǎn)在謀求高質(zhì)量發(fā)展的過程中，陣痛和復(fù)蘇并行、挑戰(zhàn)和機遇并存。當(dāng)前各資產(chǎn)類別市場正積極探索新發(fā)展模式，共建新生態(tài)，伴隨周期更迭進入尾聲，城市煥新、產(chǎn)業(yè)躍升和空間重塑將釋放中國房地產(chǎn)的新動能和新價值。